集体土地上房屋拆迁与补偿法律
作者：dqwlunwen 分类：理工论文 时间：2022-03-10
关键词：职称论文发表，职称评审，期刊投稿，理工论文发表
集体土地使用权与房屋所有权是我国农民最重要的财产权利。在房屋拆迁与补偿工作过程中存在政府鼓励不均衡、集体土地上的房屋拆迁制度不合理、补偿政策无法有效落实惠及拆迁户、货币或产权调换补偿不到位等诸多法律问题。这些问题也导致农民在房屋拆迁与补偿过程中相关合法权利遭到侵犯。本文从集体土地上的房屋拆迁与补偿视角出发，通过对陕西省西安市城中村展开实地调研，总结这类问题背后存在的政策与立法、行政保护与监督等相关原因，并提出强化政府监督职能、完善相关法律等措施，以保障农民在房屋拆迁过程中的合法财产权利得到切实保障，促进城市化进程和谐与稳定发展。
关键词：集体土地上的房屋拆迁；宅基地使用权；宅基地退出的补偿
伴随着城市的发展变化，对建设用地的需求越来越大，集体土地转化为国有土地也成为普遍现象。在这个过程中集体土地上房屋拆迁和补偿所涉及的法律问题也越来越多地涉及农民集体的利益。集体土地上的房屋由农村家庭或个人拥有和使用。本文探讨的主要是宅基地上的房屋，宅基地的权属属于农村集体经济组织。因为城市的经济发展使得其空间规模不断外延，郊区的农村成为新的城市中心，有的村落被城市包裹起来，位于城市中间的农村便成为我们所说的“城中村”。西安城市规模不断扩展，城中村改造也在不断地进行。由于西安市周边城中村很多，故而所面临的房屋拆迁和补偿问题也日益突出。因此，这就需要法律来对其进一步地规范和完善。
一、集体土地上房屋拆迁与补偿的概念和形式
（一）集体土地上的房屋概念。集体土地是指农村集体所拥有的土地，因此本文集体土地上的房屋定义为农民宅基地上的房屋建筑。
（二）集体土地上的房屋拆迁与补偿形式
1、拆迁补偿形式。目前仍然没有关于集体土地上房屋拆迁补偿的统一立法。农村集体土地上房屋征收有两种情形：一是城中村，指的是农民在宅基地上建造的房屋被征收的情形，因为房屋建设地处于城市规划的范围，周边房价随城市发展早已上涨，假如仍按照原先的标准补偿，很难解决农民的居住生存问题；二是集体土地被征收时房屋作为土地附着物被征收。但我国《土地管理法》规定的主要是针对土地补偿，而关于房屋的补偿并没有进行说明。2、集体土地上的房屋拆迁与补偿立法现状。目前，对于城市的房屋拆迁有《城市房屋拆迁管理条例》进行指导规范，尽管还并不能面面俱到，但仍算是有一个规范性法规。但是，对于征用拆迁农村集体土地上的房屋这种事关农民生活生存的重大事项上，在国家整体层面上的法律缺失，使得我国很多地方农民的合法权益难以得到保障。
二、西安关于集体土地上的房屋拆迁补偿办法
关于集体房屋拆迁补偿主要有三种模式，分别是产权调换、货币补偿以及产权调换和货币补偿两种方式相结合，西安市主要采用第三种模式。下面整理关于西安市改造集体土地的房屋拆迁补偿方法：（1）产权调换，是用其他地方或在原地重建的房屋（安置房），和被拆除房屋进行产权交换。被拆迁人通过调换获得新房屋的产权，失去对旧的被拆除的房屋的产权。它的特点表现在实物形态上对于被拆迁人予以补偿。（2）给予其等额的货币安置，特点是简单、操作性强，免去了安置过渡时间。（3）产权调换和货币补偿两种方式相结合。
三、西安集体土地上房屋拆迁补偿中存在的主要问题
（一）农民的法律地位不平等。农民是集体土地上的房屋拆迁法律关系中最重要的利益主体，具有完全的行为能力，按照私法自治和保护私权的理念，农民应当是自己权利和利益的决定者，但是实际中农民和市民的法律地位不平等。例如，城市居民不仅有权可以购买私有房屋，而且有权根据自己的意愿实现个人房屋的转让或者抵押，但同为我国公民的农民不但无法实现自身宅基地使用权的自由流转，也无法自由实现由其投资建造的农村房屋财产权利。因此，在立法观念上的不平等造成农民的法律地位被虚化、合法权益被侵蚀。当农民的私权利与国家的行政权力发生触碰时，农民法律地位的不平等就显得非常突出。
（二）法定补偿标准的缺失造成集体土地上的房屋拆迁补偿随意性强。我国对于因土地被征用而产生的农民在宅基地上的自建房屋的拆迁没有具体补偿标准。由于城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在性质、主体、土地管理方式和拆迁安置对象等方面的不同，城市房屋拆迁办法没有直接参考的价值，导致政府在实施过程中制定的拆迁程序和补偿标准十分混乱。这种任意性不仅造成补偿标准不一致，而且造成补偿标准不合理，由此必然会产生许多纠纷。在一些地区，政府制定了较低的补偿率，以牺牲农民权益为代价吸引投资，致使农民的利益不能充分地得到保护。在没有法定补偿标准的情况下，导致纠纷矛盾，使纠纷的处理更加困难。
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